买有按揭二手房,别忘先看"五证" (二手房购买案例分析)

买有按揭二手房别忘先看"五证"
案例概要：

   刘女士在一住宅区买了一套已完工一年的二手房。原房主告诉刘女士，因开发商尚未办下大产权，所以其所拥有的住房小产权证自然也未办下来。他主动出示了其购房时开发商签署的买卖合同，于是双方签订了二手房转让协议。

   但没过几天，开发商前来催促，告诉刘女士原房主拖欠银行的按揭贷款，开发商作为连带保证人，负责催促原房主向银行还款，否则，开发商要收回该房产。

法律分析：

   当购房者选定一处此类二手房时，首先要理清该二手房所涉及的法律关系和当前的法律状态。

   如果是二手房的主人已经与开发商办理完产权变更手续，并且已经拿到产权证和土地使用证，那么情况就简单了。如果二手房的主人尚未从开发商处办理该房产的过户手续，而且还欠着银行的贷款，开发商仍为该房产的主人，向按揭银行承担着连带还款责任，这时二手房购房人就要格外谨慎。因为这时该二手房所涉及的法律关系，就不仅是二手房主和二手房购买人之间的买卖关系，而且涉及二手房主与银行的借贷关系，开发商与银行的担保关系，以及二手房主人与开发商的担保与被担保的关系，每一个法律关系的变化都影响着另外一个法律关系。

   所以，在购买此类二手房时，购房人应全面了解该房产的所有情况，包括审查原购房契约，审查房产证和土地证以及原开发商的“五证”。如果二手房的主人申请了银行按揭，要审查原借款合同。如办理了抵押，还要查验抵押登记手续。