西安楼市潜藏“推手” [原创]

       据日前西安市房屋管理局等部门统计数据显示，2007年上半年西安住宅在售均价为3412元/平方米，同比增长6.09%；受此影响，二手房价格同比上升7.9%，均较历史年份增幅加大。此消息经媒体披露后，西安地产业界一些资深人士认为，西安房价上半年增幅可能远不止这个数字。不争的事实是，2007年上半年商品住宅均价增幅已达到了历史新高。

       高需求拉动房价这是西安当前房价高速增长的主要因素，但高房价是否皆因需求所致？答案显然是否定的。那么，一贯以理性著称的西安楼市为何在调控背景下房价持续上涨？记者采访得知，当前西安楼市有3个“隐形推手”在推动房价高速上涨。

      推手一：开发商“捂盘惜售”

       和去年下半年的低迷观望不同，今年初西安楼市开始报复性反弹，在这种情况下精明的开发商普遍采用“捂盘惜售”的手段获取更大的利润，导致房价上涨。
西安市朱宏路某花园从今年4月份开始，在未公开房价和开盘日期的情况下以收取“意向金”的形式进行所谓的销售。记者日前曾多次致电该楼盘打听房价和开盘日期，对方均以正在完善手续为由予以搪塞，并一再表示总共400余套的小区现在已预订了300余套，提醒记者“预购从速”。
       据了解，该花园采取的正是“捂盘惜售”的手段，这样做的结果是房源和终端消费群均控制在了开发商的手上。在不愁终端消费群的前提下，房价到底定多少当然由开发商说了算，利润也自然落到了开发商的口袋，而整个房价的形成俨然是市场决定的。
       据资深业内人士透露，开发商“捂盘惜售”的手段可谓是花样繁多。另有两个比较常用的手段就是,开发商通过放缓开发节奏和代理公司垄断房源造成房源紧缺的假象、散布虚假信息从而推动房价上涨。

      推手二：炒房团“火上浇油”

       今年4月份，来自深圳的一行10余人在西安开始考察炒房。据知情人士透露，该团体已于5月份开始全面推行他们的炒房计划，首个落单楼盘项目在西安丈八路。
该团李先生日前在接受记者电话采访时表示，深圳房价的虚高和当地的调控打击已使一些投资客“渐生退意”，从今年初开始,一些投资客已转向“二线城市”，而各种综合的原因也使西安成为目标之一。他认为，炒房和投资期货有相通之处，就是市场预期，投资者通过“买涨”、“炒涨”赚取差价。

       一位资深策划人士告诉记者，当前在西安类似这样的炒房团体有很多。陕西新城市房地产公司推广部经理鱼涛告诉记者,外埠品牌在“一线城市”成就了许多炒房团的“辉煌”，培养了一大批“粉丝”炒房团, 当这些外埠品牌进入西安后，接踵而来的就是这些“粉丝”炒房团，而这些“粉丝”炒房团无疑壮大了西安的炒房大军，推动西安房价上涨。
       西安大明宫实业集团房地产公司总经理王缙和认为，当前西安当地居民炒房的比重要远远大于外地炒房团，这主要是由金融投资渠道单一造成的，而炒房行为必然导致房价上涨。
       据央行公布的数据显示，今年4月份，国内居民储蓄存款减少了1674亿元，在目前投资渠道不畅的情况下，很多居民将手中的储蓄投入了楼市，导致国内大中城市的房地产市场投机炒作现象大增，房价上涨。

      推手三：外埠品牌“拉动效应”

       近两年，外埠地产企业进入西安房地产市场的大盘集中上市，这些外来和尚以规模性、高档开发为显著特点，极大提升了西安房地产业的竞争水平，但同时也拉升了西安的房价。
       “我们的项目和他们差不多，可他们的房价总比我们高，我们每次调价‘看齐’时，他们基本上都要有反应，这样我们的房价半年时间被动上调了600余元。”高新区某项目部经理给记者分析其房价为何上涨时如是说。
据了解，目前西安热点区域如高新区、曲江、张家堡、浐灞等热点区域吸引了大量外来企业进驻开发，项目主要集中于高端定位，销售均价普遍比区域平均房价水平高出数百甚至是千元以上。从热点区域房价走势来看，外来地产品牌企业项目对区域房价拉动作用非常明显，目前西高新和曲江的外来品牌房价多数已突破5000元/平方米。
        业内人士分析认为，外埠品牌房价对周边其它项目价格产生了示范拉动效应，从而带动了整个区域房价和地价的攀升，进而形成了房价不断上涨的恶性循环。

（三秦报记者  朱云清）